家賃が振り込まれるだけ、では済まない？
自宅を賃貸に出す場合の確定申告ガイド
海外赴任にあたって、自宅を売却せずに賃貸に出すという選択をする方は少なくありません。ローン返済や維持費の負担を軽減できる一方で、家賃収入を得ると、非居住者になった後も日本で確定申告が必要になることがあります。所得の額や源泉徴収の状況によっては、還付を受けるために申告した方が有利になるケースもあります。「家賃が振り込まれているだけだから確定申告は関係ない」と誤解しているケースも見られますが、一度は確認しておくべき論点です。本記事では、海外赴任中に自宅を賃貸に出す場合の確定申告のポイントを整理します（海外赴任前後の確定申告全体の流れは海外赴任・駐在員の確定申告 完全ガイドもあわせてご覧ください）。
「家賃収入」ではなく「不動産所得」で考える
確定申告の要否は、受け取った家賃の金額そのものではなく、家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」で判断します。非居住者であっても、日本国内にある不動産の賃貸から生じる所得は「国内源泉所得」として課税対象になります。
必要経費として計上できる代表的なものには、次のようなものがあります。
- 建物の減価償却費
- 住宅ローンの利息部分（元本返済分は経費にならない点に注意）
- 管理会社への委託手数料
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料、修繕費など
特に減価償却費は支出を伴わずに経費計上できるため、不動産所得を圧縮するうえで見落とせないポイントです。
非居住者の家賃には源泉徴収が必要になることがある
貸主が非居住者になると、借主（個人の場合は自己または親族の居住用として借りる場合を除く）は、家賃を支払う際に原則20.42%を源泉徴収して納付する義務を負います。ポイントは「誰が実際の借主・支払者か」です。管理会社が集金・送金を代行しているだけで、実際の借主が自己や親族の居住用に借りている個人であれば源泉徴収は不要な場合がありますが、サブリース会社などの法人が借主となって非居住者に賃料を支払う契約になっている場合は、法人からの支払いとして原則源泉徴収が必要になります。契約形態によって取り扱いが変わるため、賃貸借契約を結ぶ際に管理会社に確認しておくとよいでしょう。
源泉徴収の要否と、確定申告の要否は別の論点である点に注意してください。借主が個人で自己居住用のため源泉徴収が不要なケースであっても、家賃収入（不動産所得）が国内源泉所得であることに変わりはなく、非居住者としての確定申告が必要になるのが原則です。源泉徴収は、税額の一部をあらかじめ天引きして納付する手続き上の仕組みにすぎず、その有無によって申告義務自体がなくなるわけではありません。
源泉徴収された税額は、確定申告で本来の税額と精算されます。必要経費を差し引いた結果、源泉徴収された金額の方が多ければ還付となることもあり、この精算のために申告を行う実益があります。なお、確定申告や納付・還付の手続きが必要な非居住者は、あわせて納税管理人の選任・届出も必要になります。
住宅ローン控除は使えなくなるのか
住宅ローン控除は、原則として自らその住宅に居住していることが要件のため、賃貸に出して自分が住まなくなると、その期間は控除の対象外になります。海外赴任からの帰国後に再びその住宅に居住する場合、一定の要件を満たせば控除を再開できる制度もありますが、適用条件は細かく定められています。ご自身のケースで再開が可能かどうかは、赴任前の段階で一度確認しておくことをおすすめします。
帰任後・将来売却するときの注意点
帰任して再び居住者になった年は、居住者期間と非居住者期間それぞれの所得を踏まえた申告が必要になります。また、賃貸に出していた自宅を将来売却する場合、居住用財産を売却したときに使える3,000万円特別控除の特例は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であることなど、細かい要件があります。賃貸に出す期間が長くなるほど特例の対象から外れやすくなるため、売却も視野に入れている場合は早めに専門家に相談しておくと安心です。
よくある質問（FAQ）
Q. 家賃収入が赤字（必要経費の方が多い）場合でも確定申告は必要ですか？
A. 赤字であっても、源泉徴収されている場合は還付を受けるために確定申告をした方が有利なケースが多く、赤字であることを理由に申告義務自体がなくなるわけではありません。
Q. 管理会社に委託していれば、確定申告もやってもらえますか？
A. 管理会社は家賃の集金や物件管理を代行しますが、確定申告書の作成・提出は通常業務に含まれません。申告自体は納税管理人や税理士に依頼する必要があります。
まとめ
海外赴任中に自宅を賃貸に出す場合、家賃収入から経費を差し引いた不動産所得に基づいて、非居住者として確定申告が必要になることがあります。源泉徴収の要否、住宅ローン控除の扱い、将来の売却時の特例など、居住していた頃とは異なる論点が複数出てくるため、賃貸を始める前に一通り確認しておくことをおすすめします。
出国前・赴任中・帰任後を通じた確定申告の全体像は海外赴任・駐在員の確定申告 完全ガイドで整理していますので、あわせてご確認ください。ご自宅の賃貸に伴う確定申告や、納税管理人への依頼を検討されている場合は、当事務所までお気軽にご相談ください。